So funktioniert Immowiser

AfA ermoeglicht es, den theoretischen Wertverlust des Gebaeudeanteils vom Mieteinkommen abzusetzen und so das zu versteuernde Einkommen jaehrlich zu senken. Der Standardsatz betraegt 3% p. a. fuer Wohngebaeude mit Baugenehmigung ab 1. Januar 2023 bzw. 2% fuer aeltere Bestaende - Regelungen aendern sich, daher Ueberpruefung mit dem Steuerberater empfohlen.

Quelle: §7 EStG. In Immowiser als A (gesetzlich) gekennzeichnet.

Zusaetzliche beschleunigte Abschreibung fuer qualifizierte energieeffiziente Neubauten (z. B. EH40/QNG-zertifiziert), haeufig als zusaetzliche Abzugsprozentsaetze in den ersten Jahren modelliert. Voraussetzungen: Neubau im foerderfaehigen Bauzeitraum, Energiezertifizierung (EH40 oder QNG), Kosten- und Flaechengrenzen sowie Erstvermietungsfristen. Kappungsgrenzen und Foerderfenster aendern sich - Pruefung mit dem Steuerberater empfohlen.

Quelle: §7b EStG. In Immowiser als A gekennzeichnet.

Jaehrliche Tilgung als Prozentsatz des Darlehensbetrags bei einem deutschen Annuitaetendarlehen. Niedrigere Tilgung = geringere Monatsrate, aber langsamerer Schuldenabbau und hoehere Gesamtzinskosten. Hoehere Tilgung = schnellerer Kapitalabtrag. Immowiser modelliert beide Effekte auf Cashflow und Restschuld am gewaehlten Haltehorizont.

Uebersteigen Renovierungsausgaben an einem bestehenden Gebaeude innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb 15% des Gebaeudewerts, aendert sich die steuerliche Behandlung: Diese Kosten muessen moeglicherweise aktiviert und ueber die Restnutzungsdauer abgeschrieben werden, anstatt sofort als Werbungskosten abgezogen zu werden. Eine bedeutende Falle fuer Kaeufer, die frueh sanieren moechten. Timing und Umfang vor Beginn der Arbeiten mit dem Steuerberater klaeren.

Die KfW (Kreditanstalt fuer Wiederaufbau) bietet staatlich gefoerderte Darlehens- und Zuschussprogramme fuer energieeffiziente Neubauten, Sanierungen und bestimmte Eigennutzerkaeufe. Relevante Programme fuer Immowiser-Szenarien umfassen KfW 124, 297/298, 261, 300, 458 und 455-B. Konditionen, Obergrenzen, Einkommensgrenzen und Foerderfenster aendern sich haeufig - aktuelle KfW-Merkblaetter vor Antragstellung pruefen.

Deutsche Energieeffizienzklassen reichen von A+ (effizienteste) bis H (ineffizienteste). Niedrigere Klassen bedeuten in der Regel hoehere Betriebskosten, mehr Sanierungsdruck unter aktuellen und kommenden Vorschriften und hoehere Finanzierungsrisiken (Banken beruecksichtigen zunehmend die Energieklasse). Immowiser zeigt Sanierungskostenhinweise und CO2-Risikozeilen je Klasse, damit Sie die langfristigen Kosten eines energetisch schwaecheren Gebaeudes vor dem Kauf erkennen.

Fuer viele private Vermietungsobjekte in Deutschland kann ein Verkauf nach mehr als zehn Jahren Haltedauer von der Kapitalertragsteuer (Spekulationssteuer) nach §23 EStG befreit sein. Die Frist beginnt mit dem Kaufvertragsdatum. Es gibt wichtige Ausnahmen - u. a. bei Umwidmung, anderweitiger Nutzung oder Halten ueber Gesellschaftsstrukturen - daher vor einer Exit-Planung die individuelle Situation mit einem Steuerberater klaeren.

Privatvermoegen folgt der Einkommensteuerlogik: Mieteinnahmen zum persoenlichen Grenzsteuersatz, AfA abzugsfaehig, Exit nach 10 Jahren potenziell steuerfrei. Eine VV-GmbH (Vermoegensverwaltende GmbH) folgt der Koerperschaftsteuerlogik: niedrigerer Pauschalsteuersatz auf einbehaltene Gewinne, aber anderes Exit-Treatment, zusaetzliche Verwaltungskosten und kein Zugang zur privaten 10-Jahres-Steuerfreiheit in gleicher Form. Welche Struktur besser ist, haengt von Portfoliogroesse, Einkommenshoehe, Exit-Horizont und Strategie ab. Immowiser enthaelt ein Basis-Vergleichsmodul zur Orientierung. Qualifizierte steuer- und rechtsberatliche Begleitung vor der Strukturwahl einholen.

• A; Gesetz / offizielle Regelung: Direkt auf Gesetz, Steuerverordnung oder offizielle Veroeffentlichung zurueckfuehrbar (z. B. §7 EStG, GrEStG, KfW-Merkblaetter).
• B; Fachliche / expertenbasierte Interpretation: Etablierte Berufspraxis, Leitlinien oder weitgehend anerkannte Umsetzung von Gesetzen.
• C; Community / Marktheuristiken: Gaengige Marktpraxis, Daumenregel-Benchmarks oder Finanzkonventionen. C-Eingaben kritisch pruefen und wo moeglich durch eigene Daten ersetzen.

Immowiser verwendet Ihre Eingaben und Annahmen, um vergleichbare Ausgaben zu erzeugen: Brutto- und Nettorendite, Cashflow (monatlich und jaehrlich), Investor-IRR / Eigennutzer-Rendite-Index (illustrativ), Eigenkapitalmultiplikator, Deal-Health-Signale und Sensitivitaetsflags. Es hebt fragile Annahmen hervor - Eingaben, bei denen kleine Aenderungen grosse Ergebnisverschiebungen erzeugen. Das Modell sagt nicht, ob Sie kaufen sollen; es zeigt, was die Mathematik bei Ihren Annahmen ergibt. Ausgaben als strukturierte Unterstuetzung der Due Diligence behandeln und Kernzahlen mit qualifizierten Beratern pruefen, bevor Kapital eingesetzt wird.